Če je pogodba sestavljena v nasprotju z Zakonom o nepremičninskem posredovanju, je nična

Pogodbo o prodaji ali nakupu nepremičnine večina potrošnikov sklene le nekajkrat v življenju, zato je pomembno izbrati dobrega nepremičninskega posrednika, saj je večina poslov, kljub dejstvu, da se lahko kupi, proda, odda ali najame nepremičnino brez posrednika, opravljena prek le-teh. Zato je nujno, da potrošniki pred podpisom pogodbe o nepremičninskem posredovanju poznajo ključna zakonska pravila ter svoje pravice.

V začetku julija so začele veljati spremembe Zakona o nepremičninskem posredovanju. Večina za potrošnike ni pomembna, saj gre za izenačevanje pogojev za delovanje nepremičninskih posrednikov iz drugih držav članic in za uskladitev z zakonodajo EU, pomembna pa je sprememba, ki dovoljuje, da nepremičninska družba sprejme denar od prodajalca ali kupca. »Tej določbi je ZPS ostro nasprotoval, saj v zakonu ni nobene omejitve glede razpolaganja s tem denarjem.

Ocenjujemo, da takšna hramba denarja strank ni dovolj varna. Obstaja namreč nevarnost, da bi bili potrošniki oškodovani, saj je nepremičninska družba navadna gospodarska družba, ki po zakonodaji nima posebnega statusa. Nepremičninska družba namreč lahko prosto razpolagala s tem denarjem, zato takšno deponiranje odsvetujemo. Je pa ZPS uspelo preprečiti ukinitev omejitve višine provizije in ukinitev omejitve trajanja pogodbe - če je pogodba sestavljena v nasprotju s pravilom o najvišji proviziji, je torej nična. Žal zakonodajalec ni izkoristil tudi priložnosti, da bi primerneje uredil problematiko plačila provizije, ki je pogosto vzrok sporov,« je izpostavila ključne probleme spremenjenega Zakona o nepremičninskem posredovanju odvetnica Živa Drol-Novak.

Potrošniki bodite pozorni na zakonska določila
Na ZPS potrošnikom v prvi vrsti svetujejo, da pred podpisom pogodbe preverijo ponudbo na trgu ter pozorno preberejo pogodbo in splošne pogoje izbranega posrednika, vse nejasnosti naj razčistijo pred podpisom ter poskrbijo, da se morebitna dodatna pojasnila tudi zapišejo.

Komunikacija s posrednikom o pomembnih dejstvih naj tudi v nadaljevanju poteka pisno, po elektronski ali navadni pošti, kar bo potrošnikom v pomoč ob morebitnih zapletih, saj je kasneje lažje ugotoviti, kaj je bilo dogovorjeno oz. sporočeno. Potrošnikom na ZPS tudi svetujejo sklenitev pogodbe z enim posrednikom – v primeru, da se potrošniki odločijo za menjavo posrednika, naj najprej odpovedo pogodbo s prvotnim nepremičninskim posrednikom z izjavo, ki mu jo pošljejo s povratnico, šele nato naj sledi sklenitev pogodbe z novim.

Ob ogledu nepremičnine, ne podpisujte ničesar
Potrošnike na ZPS tudi opozarjajo, da kot kupci nepremičnin niso dolžni skleniti nobene pogodbe v primeru, da se odzovejo na izbrani oglas, saj je naročnik posredovanja že prodajalec. »Na ogledu nepremičnine naj  potrošniki ničesar ne podpisujejo, dokler nisi prepričani, kakšno listino naj bi podpisali. Če posredniška družba, ki oglašuje prodajo nepremičnine, kot pogoj za njen ogled od potrošnika kot potencialnega kupca zahteva podpis pogodbe o posredovanju, jo zaradi kršitve Kodeksa prijavite Združenju družb za nepremičninsko posredovanje pri Gospodarski zbornici Slovenije«, svetujejo v Pravni pisarni ZPS in vabijo potrošnike, da tudi njih obvestijo, če so doživeli podobno situacijo. »Zahtevajte pisno poročilo o dejanskem in pravnem stanju nepremičnine.

Nepremičninska družba odgovarja naročniku (npr. prodajalcu) ali tretji osebi (npr. kupcu) za škodo, ki nastane zaradi pravne ali stvarne napake, na katero ni opozorila, če je za napako vedela ali če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem, v kakšnem stanju je nepremičnina – npr. lastništvo nepremičnine ni povsem urejeno ali je dodatno obremenjeno (hipoteka, služnost…) ali pa pomanjkljivo vzdrževano,« še svetujejo v Pravni pisarni ZPS.

Nasvet ZPS:
Potrošniki, pogodbo pred podpisom skrbno preberite ter se seznanite s splošnimi pogoji poslovanja posrednika. Pogodba mora biti sestavljena v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju, ki zagotavlja temeljno varstvo naročnika (potrošnika) pri najpomembnejših elementih pogodbe, to so višina plačila oz. provizije, obvezna vsebina pogodbe, obveznosti nepremičninskega posrednika in trajanje pogodbe.

Več informacij:
Revija VIP, oktober 2011
Spletna stran Zveze potrošnikov Slovenije
Jasmina Bevc Bahar, 01 464 06 21/10